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  在二手房市场中，房屋买卖最大的风险是什么？恐怕就是双方能否遵守契约了。首先是价格，房价跌了，购房者想毁约，房价涨了，房主想毁约；其次就是验房交房是否真实顺畅了。

  试想一下，买第一套房或者卖了自己的小房子想换套大房子，遇到房主毁约，买不到房子不说，手中的现金却有可能因为房价上涨而面临购买力缩水的风险。

  在说明毁约的各种情况之前，我们先来梳理下二手房的交易流程（简化）：

  看房选房→订房签约→付款贷款→缴税过户→交房放贷→物业交割

  在整个二手房交易流程中，一般房主毁约分为四个阶段，分别是：

  1、已交定金未网签；

  2、已网签未贷款；

  3、已贷款未过户；

  4、已过户未入住。

  房主在这四种情况下违约，购房者可以做什么？

  第一种、已交定金未网签

  从各种房产纠纷的结果来看，购房者如果只交了定金，主张继续完成交易的困难比较大。

  第二种、已网签未贷款

  这种情况下，购房者要求房主继续履行合同的成功率很大，但有一个大的障碍——全款支付。

  具体来说，如果房主拒绝过户，双方必须走司法程序。在这个过程中，法院会要求购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说，首付已经很艰难了，如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房，难度可想而知。很多购房者也因此不再要求继续履行合同。

  但是这里有一种操作方式——先借钱后补按揭，我们希望购房者了解，虽然您不一定会采用。

  法院要求购房者全款支付，购房者可以先借钱，完成过户拿到房产证，然后办理房屋抵押贷款。

  这种方式的难点并不在借钱，而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法顺利办下来，又要承担巨额的利息成本，普通购房者是难以承受的。

  补按揭是什么？

  购房者向他人借钱或者通过融资工具完成全款购房，然后以房产证为抵押向银行申请补做按揭贷款，偿还全款买房时欠下的债务，这个银行按揭贷款就是“补按揭”。补按揭一般要求在房屋过户完成后3年内申请，超过这个期限，银行一般不予受理。贷款的额度和还款方式跟正常的银行贷款没有区别，有点类似于“过桥”。

  购房者须注意的是，现在银行贷款在供需两端都有所收紧，先咨询银行是否支持补按揭，再决定是否要坚持完成房屋过户。否则，购房者刚打赢官司就得卖房了！

  第三种、已贷款未过户

  这种情况不在少数，多半是因为房子。房子产权还在房主手里，自己却要背负贷款，的确有点难以接受。但从此类纠纷的结果来看，购房者获得支持的难度颇大，除非按照第二种方式处理：购房者全款买房。否则，购房者多能获得一定数额的违约补偿。

  第四种、已过户未入住

  这种情况下，房主不愿意腾房子也不现实了，房子过户完成，房产证都已经完成更名了，原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其特殊的情况出现，房主才有可能要求撤销房屋交易。

  在二手房交易中，房价变动带来的交易纠纷多，购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况，是否产权人都同意卖房（现实中房主以配偶不知情为借口要求毁约的情况不在少数），在合同中约定清楚交易方式、违约处理方式等。

  那么，如何才能避免在二手房交易时误入雷区呢？

  首先，在买卖二手房之前，一定要查验相关中介机构的资质。“安居广厦”小程序中，有对乌鲁木齐中介门店及从业人员的实名登记、日常行业检查、获得表彰奖励及履行社会责任等多方面进行综合评价。可以在那里选择资质齐全，服务专业的机构为您办理二手房购买服务。选对平台不仅能规避不必要的风险，同时也能省下东奔西走所浪费的时间。

  在准备交易的时候，也要清楚的知道相关的流程。在二手房的转让过程中，为保证转让双方的利益不受损害，需在乌鲁木齐房产交易中心办理房源核验及网签备案手续。核实房屋产权，产权清晰很重要，避免日后的纠纷。现在，二手房挂牌网签、住房套次核验、甚至电卡过户等业务都可以在“安居广厦”小程序上在线完成，实现“一次都不用跑”。

  二手房过户完成后，购房者就要着手与卖家进行房屋交割了，这一环节一般分为三步：

  1 通知原业主腾空房子

  购房者可根据合同约定的时间，通知卖家及时腾空房屋，购房者、中介、原业主共同到场，如果房屋尚处于出租中，租户也应到场。

  购房者需携带材料：身份证复印件、新房本复印件等。

  原业主需携带材料：缴费票据、燃气卡、电卡、水卡、钥匙等。

  2 清点家具家电、设施及费用

  房屋交割时，需要检查室内硬件的完好情况，要注意是否存在下水道堵塞和墙面渗水等问题；验收房屋附属设施、设备、装修及附赠家具家电，根据合同约定进行验收，建议购房时在合同中明确所赠送家具家电数量和品牌，或者拍照以附件形式将图片附入合同中。

  清点费用主要包括水、电、燃气、供暖、宽带网络、物业等费用。

  水、电、燃气、供暖等费用的结清，需要向业主索要最后一次缴费凭证，保证无欠费。其中在乌鲁木齐办理房屋交易过户时，可同步申请电卡联动过户：通过在手机微信搜索“安居广厦小程序”，登录后在“我的”界面选择“添加我的房子”功能，添加房源信息后，按照系统提示申请电卡过户，按步骤录入房主个人信息后提交即可。

  宽带网络应由原业主结清费用进行注销，购房者可以新用户身份重装；买卖双方还需到小区物业服务公司落实停车费、物业服务费等相关费用的结清。

  3 变更物业服务合同

  交割完毕后，接下来的流程就是进行物业服务合同的变更，办理物业更名，需要买方携带房产证去物业公司办理。

  目前，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局全面推出以“网上办、掌上办、预约办、咨询办”为主的政务服务模式，多举措推进“互联网+政务服务”。下一步还将继续优化业务流程，完善“安居广厦”平台功能，进一步提升办事效率、服务质量。所以买房买房，先上“安居广厦”小程序，既能帮你规避风险，又能实现少跑路省时间，何乐而不为呢？