正文

一、新闻资讯

8月百城均价:

新建住宅环比上涨0.20%,同比上涨3.51%;

二手住宅环比上涨0.43%,同比上涨4.44%

  中指研究院报道：根据中房指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年8月,全国100个城市新建住宅平均价格为16152元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.15个百分点。从涨跌城市个数看，6个城市环比上涨，30个城市环比下跌，2个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.51%，涨幅较上月收窄0.30个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为16011元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月收窄0.09个百分点。从涨跌城市个数看，6个城市环比上涨，30个城市环比下跌，4个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市二手宅平均价格较去年同期上涨4.44%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。

  政策方面,8月16日,国新办举行7月国民经济运行情况发布会,国家统计局相关负责人表示,下阶段各地区各部门坚持“房住不炒”,持续地价、稳房价、稳预期,继续完善“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度。9日,行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》,强调坚持稳字当头,稳健的货币政策灵活精准、合理适度,坚持实施正常的货币政策,保持货币政策连续性、稳定性和可持续性,优化存款利率监管,推动实际贷款利率进一步降低。31日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布,会议指出“十四五”期间,我国将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,努实现全体人民住有所居。地方层面,本月北京杭州、银川、西安、大连、金华、东莞等多城市出楼市新政,内容聚焦限购限售升级、增值税免征年限调整等方面,其中北京收紧离婚购房杭州限加码,本市户籍未满5年需连续缴纳2年社保非户籍家庭社保满4年,方可在限购范围内购买套住房;银川住建局发文表示宁夏户籍家庭限购2套住房,其他户籍限购1套;西安扩大住房限购、售范围,并明确落户满3年,方可在限购区购买第2套住房;大连限售升级,新房限售延长至5,二手房限售3年;金华新购住宅施行3年限售政策;东莞增值税征兔年限延长至5年。市场监管方面,安徽、北京、杭州、厦门、大连等省市持续开展整治规范房地产市场秩序工作;合肥、东莞、温州、金华等建立二手住房交易参考价格发布机制,加强二手住宅价格监管。

  从市场表现来看,新建住宅方面,8月多数房企推盘奏放缓,重点城市整体推盘量较上月下降。多数城市去化表现一般,杭州、宁波等城市内不同区域间去化差异明显;本月郑州、武汉受暴雨、新冠肺炎疫情等因素影响,售楼处多呈关闭状态另西安、济南受改善性楼盘推盘影响,价格有所上涨二手住宅方面,8月百城二手住宅平均价格环比均继续上涨,但环比涨幅较上月明显收窄,在调控趋严环境下部分城市市场热度下降,上海受二手房价核验”政策影响市场继续降温,8月上海二手住宅价格环比由涨转跌;西安、东莞受“二手住房成交参考价”政策影响,市场亦明显降温,其中西安要求已公布二手房参考价格的小区在介平台上的挂牌价须与政府公布的“参考价”保持一致,其8月二手住宅价格环比也由涨转跌。

  展望未来,中央和地方政府将继续紧盯房地产市场新情况、新问题,并结合市场实际变化,积极完善政策工具箱,巩固楼市调控成果,保楼市调控定力不动摇。预计三四季度,房地产调控政策整体将继续呈精细化、全面化、高频化特,“打补丁、堵漏洞”或成为楼市调控主要方向;针对前期已出台政策的城市,若调控效果未达预,存在政策继续加码的可能。传统销售旺季“金九银十”即将来临,各地房企或将加大推盘力度并积极营销,考虑到目前楼市调控持续从严,预计后期整体房价将保持平稳运行态势。

  8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

  住建部表示，实施城市更新行动是国家"十四五"规划纲要明确的重大工程项目。实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持"留改拆"并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

  严格控制大规模拆除，确保住房租赁市场供需平稳。

  对此，《征求意见稿》提出，坚持划定底线，防止城市更新变形走样。

  一是，严格控制大规模拆除。原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。

  二是，严格控制大规模增建。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。

  三是，严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

  四是，确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，类似做法显然违背了城市更新的规律，也引起了很多问题，包括导致租房房源不足和租金上涨等现象。所以“限拆令”的提出，比较务实，具有非常好的导向。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，城市告别大拆大建本质上，也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”。告别大拆大建后，因拆迁导致的被动住房需求爆发、炒作“规划概念”等引发房价租金上涨的因素，也就不存在了。

不沿用过度房地产化的开发建设方式。

  《征求意见稿》指出，要坚持应留尽留，全力保持城市记忆。保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。要坚持量力而行，稳妥推进改造提升。加强统筹谋划，探索可持续更新模式。加快补足功能短板，提高城市安全韧性。

  要探索适用于存量更新的规划、土地、财政、金融等政策，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，防范债务风险。

  不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

  住建部在《征求意见稿》中要求，各地要不断加强实践总结，不断完善制度机制政策，试点探索推进城市更新，加强对各市（县）工作的监督指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，重新完善城市更新试点工作方案，对涉及推倒重来、大拆大建的要彻底整改。住建部将定期对城市更新行动情况进行调研指导，及时研究协调解决难点问题，积极推动出台相关政策，推动实施城市更新行动。

  严跃进认为，此次政策具有非常好的示范效应。从实际过程看，各地都在城市更新方面有各类任务和指标，也会积极开展相关工作。可能中间出现部分偏差，此次政策明确后，全国各地城市更新的具体操作会有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正。相应的，如何进行小规模、渐进式的有机更新，成为后续关注的重点，这也是相关房企和投资者等所需要关注的重点内容。

2021年8月乌鲁木齐市共计发布107张预售许可证

  乌鲁木齐市新建商品房预售数据显示，2021年8月份，乌鲁木齐市共计发布107张预售许可证，推出8412套房源，其中房源类型包括住宅项目、商业办公楼、林园、厂房等。8月累计预售套数较7月增长2196套房源。

新市区2572套房源强势领先

  据不完全数据统计显示，2021年8月份新获批预售许可证各区分布情况，乌鲁木齐市水磨沟区获得39张预售许可证，占比38%;沙依巴克区获得27张预售许可证，占比26%;新市区获揽14张预售许可证，占比13%;经济技术开发区获得13张预售许可证，占比13%;天山区获得10张预售许可证，占比10%;米东区没有获得预售的项目。

  从乌鲁木齐各区域预售房源套数来看，新市区14张预售2572套房源强势领先;其次水磨沟区批准上市房源2133套，占据第二;天沙依巴克区批准上市房源量为2015套居于第三，最后经济技术开发区批准上市房源1041套;天山区批准上市房源689套。

上百套房源项目扎堆亮相

  整体来看，乌鲁木齐8月推量房源中不少项目都推出了上百套房源。如沙依巴克区的万科·都会未来城1318套房源，水磨沟区的新开昆仑域天赐学府1191套房源，新市区的大都会璟樾822套房源，开发区的金樽府624套房源，天山区的万科·天山府387套房源等都扎堆亮相。

  从数据分析中可知，位于沙依巴克区万盛大街1660号的万科·都会未来城项目获得15张预售证总推房源1318套，成为8月乌鲁木齐楼市批准上市房源最多的项目，排行第一;位于水磨沟区彩霞路899号的新开昆仑域天赐学府，获得15张预售证总推房源1191套，排行第二;处于新市区由广汇开发住宅小区大都会璟樾项目获得4张预售证总推房源822套，排行第三。

2021年8月乌鲁木齐市房产市场战报

  在乌鲁木齐市房地产协会了解到，2021年8月，乌鲁木齐商品住房企业销量榜中，排列前五名的分别是，恒大地产、恒大童世界（原：恒大旅游）、广汇置业、万科(新疆)、以及新疆中海。

  万科（新疆）反超恒大位居首位，成交金额总计156260.52 万元，恒大地产排名第二，成交金额为32164.75 万元，广汇置业排名第三，成交金额为30419.69万元，重庆金科排名第四，成交金额为20593.54万元，恒大新能源排名第五，成交金额为19830.22 万元。

  8月份，新建项目成交金额排名，万科强势归来，包揽前三名，第一名是位于经开区高铁片区的万科·都会未来城，成交金额为98829.38万元；排名第二的是位于天山区万科·天山府，成交额高达23301.66元；第三名为沙依巴克区克拉玛依西路的万科·都会传奇三期，成交金额为16776.79万元；排名第四的是位于水磨沟区苇湖梁的首府中央花苑，成交金额为14062.72万元，排名第五的是位于经开区高铁片区凤凰山街的爱地大新中心，成交金额为13734.50万元。

二、乌鲁木齐市土地市场状况

乌鲁木齐今年第八批土地成交总价2.265亿元

  2021年8月17日，乌鲁木齐市自然资源局公布的《第八批挂牌出让土地成交结果公告》数据显示，共挂牌成交8宗土地，成功挂牌成交7宗土地，编号为2021-C-083的土地流拍。成功出让总面积216433.37平方米(324.65亩)，成交总价2.265亿元。

  本次土地成交中经开区为4宗，沙区一宗流拍、高新区一宗，甘泉堡工业园区两宗;土地性质为4宗工业用地，两宗商务金融用地、一宗公共服务用地。

  此次成交中有一宗土地出现溢价

  2021-C-033，在乌鲁木齐土地市场罕见出现64.17%的溢价率，这不禁让人又重新回想起2017-2018年土地市场频现“地王”的行情。该地块位于高新区(新市区)银川路以西，将建成新疆金世康风湿骨病中医医院有限公司乌鲁木齐铁路局分院，相信未来会为周边人口的健康，带来良好的服务。

  银环路以北位于开发区八钢立交桥以北，周围已有天康生物制药工业园、新疆八钢金属制品公司、新疆玉泰驼绒纺织品有限公司等数十家公司，是一个工业产业聚集区。周边已经形成了四通八达的交通网络，此次乌鲁木齐国际纺服中心投资开发有限公司在该区域摘牌两宗商业金融用地，旨在建设乌鲁木齐国际纺织品服装商贸中心。

  乌鲁木齐国际纺织品服装商贸中心，计划建设19个项目，其中续建项目11项，新建项目8项。在自治区布局的“三城七园一中心”中，“一中心”即纺服商贸中心，目前正按照“三到五年全面运营”的目标加速推进。其中，“科学文化创意研发设计中心”“丝绸之路经济带园区服务中心”等即将建成运营。

  纺服商贸中心核心区主要围绕A、B、C、D四大区域板块进行规划，其中A区为纺织服装智能型综合商贸中心和跨境电商聚集区;B区为智能高端商品交易、展示与服务贸易功能特区;C区为创意设计、培训、投融资、供应链及品牌支持一体的创业总部基地;D区为以空港经济和民族文化为中心的特色文娱商业配套板块。

乌鲁木齐第六批土地成交成交额达7.538亿元

  8月25日，经乌鲁木齐市人民政府批准，乌鲁木齐市自然资源局公开挂牌出让以下12宗国有建设用地使用权。总面积382285.19㎡，折合约573.34亩，起拍总价高达10.35亿元！

  从区域位置上来看，经开区4块，米东区4块，水磨沟区1块，达坂城区一块，甘泉堡工业园一块；从规划用途来看，3宗商住用地、1宗商业用地、1宗公共设施（加油加气站）、1宗仓储物流用地、6宗工业用地。该批地块挂牌竞买时间定于2021年9月17日11时至2021年9月27日16时整，土拍大战可谓一触即发！

  2021-C-093，共出让面积41229.64㎡，土地性质为商业40年、住宅70年，位于水区立井街以东，容积率为1.5，起拍总价：18900万,首先从位置来说，该地块临近南湖市民广场，地块西侧为河滩快速，北侧为北环高架，均为乌鲁木齐主干要道，该地块交通出行相当的便利。从周边配套说，该项目临近百商购物中心、会展中心、家乐福购物中心、友好汽车城，与会展商圈、劳动街商圈、北站商圈密集交汇，醇熟高端商业近在咫尺，坐享繁华。从医疗来看，项目周边临近新疆医科大学、新疆医科大学第七附属医院等，全科系医疗资源和高质量医疗服务，相信可以对未来周边区域住户的生活，带来更好的服务。 

  2016-C-146，共出让面积29206㎡，土地性质为商业40年，住宅70年，位于经开区（头区）峨眉山街以，北容积率为1.5，起拍总价21300万元，峨眉山街位于开发区高铁片区。该区域在售项目较多爱地·大新中心、秦基·澜城、万田·金悦府、万科·都会未来城等，均价在10000元/平米左右。

  2021-C-096，共出让面积50869.39㎡，土地性质为商业40年，住宅70年，位于经开区（头区）维泰南路以西，容积率为2.8，起拍总价55600万元，这宗维泰南路以西的土地距离峨眉山街非常近，都是经开区位置比较好的地块，周边外部配套发展相对成熟完善。  两宗地块距离乌鲁木齐国际医院、第126中学、小绿谷较近，交通便利。

  三、V估价系统中乌鲁木齐市

  住宅基价涨幅情况

  截至2021年8月，德旺V估价系统中乌鲁木齐市一共上线了6区1县并进行了基价数据的发布，2021年8月乌鲁木齐市整体的基价与2021年7月相比上涨0.21%。

  2021年8月乌鲁木齐市6区1县住宅（不含别墅）系统监测均价为8093元/平方米。其中主城区内系统监测均价最高是天山区，均价为9137元/平方米；其次是高新技术开发区（新市区）、水磨沟区，监测均价为8767元/平方米、8156元/平方米，经济技术开发区（头屯河区）、沙依巴克区分别为7950元/平方米和7629元/平方米，米东区为5833元/平方米。郊区乌鲁木齐县均价为9082元/平方米。