正文

        随着地产行业进入管理红利时代，万科迅速做出战略调整，推行OKR管理法（这是一套被谷歌成功实践的明确和跟踪目标以及完成情况的管理工具，完整说法是Objectives and Key Results——目标与关键结果法，华为等也在用。相当于设立一个定性的目标O，再明确每个目标达成的定量的关键结果KR。换话说，就是以结果为导向，再反推解决路径），并在2020年底内部会议上为2021年定下6大目标，即：

（1）利润增长；

（2）回归绿档；

（3）五大区域BG做好基本盘；

（4）物业BG尽快找到关键路径，有重点的突破和发展；

（5）打造冠军组织；

（6）科技赋能。

        这6个O在过去的日子里也是被万科反复提及的，涉及利润、财务、业务、组织、科技多维度，全面阐述了新环境下万科未来的战略新打法，如今更是作为2021年的目标被摆在了万科人工作的重中之重。

        我们来仅看重点：

        一、目标7900亿

        万科六大目标中，对销售、回款、利润、现金流都给出了具体指标：一是销售规模达到7900亿，回款率达到95%；二是净利润实现500亿；三是投资前现金流要达到2000亿。从增长角度来看，就是有利润的增长和有现金流的增长。

        从销售来看，万科将2021年目标定在7900亿元，这也是万科时隔多年再次提出销售目标，意味着2021年增长率要达到12%。目前，行业前三销售规模均超过了7000亿元，分别是碧桂园、恒大、万科，但高位起跳的只有万科。碧桂园2018年突破7000亿元之后，2019、2020年连续两年都保持了个位数低速增长；恒大在大增20.3%跨进7000亿元之后，2021年将目标定在7500亿元，增速降至3.7%。

        二、回归绿档

        自“三条红线”提出，债务状况成为房企持续增长中的最软肋，例如，恒大2021年降速发展的一大重任即降负债。在新规管控下，通过“高负债、高杠杆”的扩张路径被切断，行业更加强调财务安全性增长，房企在追求规模增长中既要对融资进行合理控制，企业的流动性也需有所保障。

        万科能在7000亿之上提出增长12%的一大关键点即在于财务相对稳健性，目前万科“三条红线”中仅“剔除预付款后的资产负债率”踩线。万科2021年目标回归绿档，并对企业回款和现金流提出要求，力求回款率达到95%、投资前现金流要达到2000亿。较高的回款能力和充足的现金流是企业投资、周转的保障，有利于企业提高抗风险性，应对市场的不确定性。

        三、管理红利

        增长的结果最终还是要落到利润上，不然即是“虚增”，当前越来越多的房企陷入“增收不增利”的困境，这一问题的症结仍在增长方式上。万科2021年锁定归母净利润实现500亿元，我们从年报发现，2019年万科归母净利润为388.7亿元，到2021年实现500亿元，年均复合增长率要保持在13.4%，这一指标也就对增长质量提出了要求。

        近两年来，万科无论是毛利率还是净利率都在走低，2020年1-9月毛利率为27.1%，其中房地产开发及相关资产经营业务收入毛利率为22.9%，净利率为12%。在行业利润增速放缓、利润率下行的背景下，叠加土地红利、资本红利消失，房企的效益从哪来？

        万科将管理时代的效益来源主要归为内部精细化管理、信息化管理，这从万科2021年目标中集中体现出来，具体包括：组织创新、项目管控、管理手段。

        一是组织创新上，万科全员推行OKR绩效考核体系，并在区域上划分了南方、上海、北方、中西部、西北五大区域BG。2021年5大区域BG除了实行1363（即：每月1次月度例会、解决未来3个月经营安排、设定6个季度的滚动经营计划、设定未来3年的事业计划书每年检讨一次）管控体系外，还加强了投融资工作要求，以及针对全周期客户需求的解决方案，并强调了协同工作。此外，业务上也划分了物业BG、印力BG、物流BG、长租公寓BG和酒店与度假BG。在物业上市热潮下，万科物业还在蓄力中，2021年物业BG将肩负着更大的重担。OKR体系具备自下而上、公开透明、敏捷等特征，万科通过区域BG、业务BG式管理，以各区域、各业务效率最大化带动企业整体管理效率与效益的提升，是组织管控方式的一次革新。

        二是项目管控上，确保“做一成一”。值得注意的是，尽管2021年万科提出较高的规模增长目标，但同时设定长期库存目标降低至一半，这也意味着不能通过大量供货推高业绩，侧面对于项目去化率有所要求。市场下行中，项目容错率也在降低，任何项目的失败都可能产生连带影响，因此要从拿地、定位、设计、建设、营销、管理等各阶段严格把控，确保“做一成一”，提高项目去化效率。

        而管理手段上，则是继续增强科技手段在运营与管理上的运用，符合行业数字化发展趋势，未来也在各房企的竞争比拼中所占的权重也会越来越高。

        总的来看，万科2021年的六大目标归纳起来即是：安全性增长、有质量的增长，具体战略打法与郁亮对管理红利定义的关键五点（创造价值、建立竞争优势、长期主义、科技赋能、精细运营）交相呼应，确定了“均好”的竞争战略走向。从万科逆势冲高的行径来看，未来市场仍存在机会，但是是属于强者的较量，对于任何房企来说，在“长期主义”下，企业保持成长力是关键，一方面要不断强化竞争优势，另一方面要做到“均好无短板”。

        乌鲁木齐部分在售的万科：