2018年5月乌鲁木齐住宅成交排行,排名前十项目成交金额共计10.98亿。环比4月前十项目成交合计13.18亿下降约16.7%。

  世界冠郡、中海天悦府、恒大都市果岭以2.89、2.20、1.29亿元分列1-3位排名。中海天悦府、恒大都市果岭、恒大绿洲、荣和城、博学院书香门、颐景庭院已多次出现在2018年3-5月成交榜单中,其中中海天悦府连续3月入围三甲。

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  排行的目的不在于用数据证明孰强孰弱,而是通过数据发现房企或项目在变化的市场中调整适应能力,同时发现市场上扬或是下调的轨迹。首府房产依据5月住宅成交数据分析认为:

  1、前述多个楼盘多次上榜,区域红盘特质依旧,与区域板块的供货、城市红利资源和 项目自身资源密切相关;

  2、持续稳定的供货是项目进入榜单的前提,品牌是先决条件,品牌意味着资金力、产品力和土地储备能力;

  3、从区位看,5月上榜项目依然集中于城北、红光山、观园路、一环四大热点板块,此状况预计会在后期的市场成交中得以持续,但不排除新的区位或板块加入,甚至局部板块成交数据增幅较大。说明市场现阶段以存量盘去化为主,新盘成交数据在6月后陆续产生,榜单排名届时应会发生较大变化;

  4、成交金额过亿是进入月度排行前三位的基本要求,排名首位金额接近3亿元,此可作为市场成交变化的参照标准,可在后期的数据变化中判断市场稳定、上扬和波动的状态;

  5、前三位之外的成交金额波动较大,环比4月有0.22—0.42(亿元)的减少,即4月排行门槛为0.7+(亿元),排名递增均在亿元级别,而5月前三位之下均未突破亿元。

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  成交金额的减少不能简单的判断市场是否波动的依据,还要考虑如下因素:

  ① 供货量的大小会对成交额产生直接的影响;

  ② 项目调整供货和售价,小幅供货实现更高溢价;

  ③ 可售存量逐步收窄,新货补仓未到位。

  6、公务员小区商品房化需引起足够的重视,公开化丰富了市场产品类型,成交金额较高对应“滞后”的价格层级。毕竟市场中的刚需是存在的。

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  关于价格,5月住宅成交均价环比4月确有近500元的落差,但不能简单判断市场价格的回落或“降价”,依然要从成交结构和价格的整体水平去判断市场。

  1、公务员小区的加入,以往成交的集中备案,周边区域低单价成交量的进入都会造成低单价成交量的放大;

  2、从热点区域看,不论是整体货量、控制供应和价格调整均会影响高单价项目成交的不足;

  3、产品结构性变化是5月市场的重要特征。